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行业大佬站在宏观角度把脉当下开封楼市

2019-11-11 09:48

  题记:近日,中国民生银行在京举办2019中国不动产金融年会,在此次年会地产、金融行业的专家学者、政府人士、企业领袖相聚,共同把脉国内外经济风云,洞察行业政策走向。针对“大势变幻,中国经济如何应变?”“回归本源,房地产下一步何去何从?”、“金融赋能,行业萌生哪些新思路、新机会?”这些前沿话题给出了新的研判和答案。基于2019中国不动产金融年会交流讨论的主导内容,结合行业大佬站在宏观层面对全国楼市的判断,有业内人士也大胆的预测一下开封楼市下一阶段的形势和方向。

  研判一 不要幻想调控松绑,也不用过于悲观

  该论点和大佬们对全国市场的判断是一致的。毕竟中国楼市严重受制于政策,任何一项关于楼市的法规出台,都能左右整个行业的发展甚至生死。政府对房地产行业的定位,对行业影响很大。但又因每个区域的情况不同,很多城市卖地收入加上税收收入占整个地方财政收入的50%。地方政府对待房地产行业的态度也就有差异。但就此断定地方政府会松绑调控,也不太可能。

  开封政府近几年从土地财政和其他相关税收的收入,确实为开封的财政收入和基础建设投资立下了汗马功劳。但并不表示政府会就此放水,任由行业恣意生长。对于开封房地产市场,也不用悲观,作为全国百强城市的开封,发展速度和潜力有目共睹,只不过在郑州的光环下,显得不那么耀眼而已。

  判断二 供给侧已经下降,一至二年后房价可能又会上涨

  宏观层面,今年中国房地产销售面积是负0.1%,但是全国房地产销售额同比增长7.1%,这俩数放在一起,就是告诉你,房价实际是上涨了。

  我国目前经济下行压力比较大,而房地产仍然是经济平稳运行的一块压舱石。据统计,房地产对GDP的贡献率2016年曾达到16%左右。即使是经历过房价泡沫的日本,房地产对GDP的贡献率也高达13.5%左右,美国是14.5%。

  今年1-9月份,我国房地产开发投资同比增长了10.5,但是我们要看到一点,尽管保持了10.5,但已经是连续5个月持续下降。

  房价调控的有效方法是供需相结合,保持房地产开发投资适度增长与稳地价、稳房价、稳预期是一致的。房地产投资在下降,说明供给在减少。

  着眼开封市场,开封土拍市场最热的时间点是2018年的下半年,且地王频出,导致2019年市场供货集中,加上前期库存未来及去化,市场供应短时间内爆发。但2019年土地供应又恢复到往年水平,甚至低于2016和2017年,直接导致的结果就是在1-2年后的供货期,会出现供应不足的情况发生。

  房价在短期内大涨或大跌都不符合房地产企业的利益。涨价会迎来更严格调控,又会迎来房价的下跌。看不见的手,总在平衡上涨与下跌的关系。

  判断三 房企融资困难,全款和高付款比例客户有更多议价能力

  金融对地产的作用越来越重要。以后在负债总量管理情况下,想增加负债几乎不可能。

  从融资的成本来说,财报上看到的融资成本是7%左右,但实际百强房企融资成本比这还要高几个点,一般在10%左右,高者甚至有15%。

  通俗点说就是从购房者角度看,如果有全款购房的能力,起码比按揭付款能多要到7%的额外优惠。即使不能全款,尽量提高首付比例,都能申请到更多的优惠。在房贷利率普遍上浮25%—30%的当下,多付少贷是个不错的选择。

  判断四 果断抛售老破小,留一套自住,备一套投资即可

  开封的旧城改造已经告一段落,那些拆迁无望的老城区内的老破小可以果断放弃了。即使低价也要出手,及时止损,不要让毫无升值潜力和希望的老破小牵绊住。趁房产税的靴子还没落下,整合自身资产配置,把资金集中到一两套房上即可。留一套成熟区域自住,备一套发展中区域投资,其他基本可以出手。毕竟现在投资房地产已经不是最优的选择了,把现金流抓紧,才有机会投资其他风口行业。

  划重点,开封房市发展潜力有目共睹,未来可期。房价调控重点是供需结合,2019开封市场供货集中,会出现供应不足,导致房价下跌。购房最佳付款方式:多付少贷。房产税即将放行,房屋资源多的房主要及时止损,尽快出手,在如此的大环境下,抓紧现金流是关键。

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